通常、不動産を売却する場合、担保が付いたままでは買い手がつきませんので、売主において担保を抹消して所有権を移転させることになりますが、手持ちのお金がなく、売却代金によっても担保が抹消できない場合は、担保権者に担保設定額より少ない額で担保抹消に応じて頂く必要がございます。

このように、債権者の協力なしには売却が出来ない場合の、売却手続きを「任意売却」と言います。仮に、住宅ローンの支払いが困難になり、売却を検討したが、債権者の協力が全く頂けない場合、最終的には競売手続きとなってしまいますが、一般的に競売による落札になりますと、市場価格よりも低額な価格にて落札されることも多く、任意売却の方がより高額の売却が可能となり、担保権者にとっても任意売却の方がメリットはありますので、積極的に任意売却に応じる債権者も少なくありません。

また、住宅ローン設定者にとっても、競売手続においては確保が不可能である、「引越し代」の確保も可能となり、次の生活にスムーズに移行し易くなりますので、任意売却の方がやはりメリットがございます。
また、売却代金によっても、支払い切れず残ってしまった住宅ローンの残債務が存在する場合、残額が支払い可能であれば債権者に対し分割支払いのお願い、支払いが困難な場合は、弁護士・司法書士による自己破産申立等の法的手続を検討することになります。このように、任意売却を選択された場合でも、売却後に残債務額が確定するのでそれ以前に方針を決めることはありません。あくまで残債務の確定、先方の対応を確認後、分割払いもしくは自己破産等の方針を決定していきます。